Comprar una propiedad es un gran paso; pero, si compartes esa inversión con tu pareja, un familiar o un amigo, el proceso puede ser más accesible: se suman capacidades de crédito, se divide el enganche y se comparten los gastos.
Sin embargo, aunque la confianza sea infinita y el amor abunde, el dinero y los bienes raíces son asuntos de negocios. Los problemas más grandes surgen cuando las circunstancias de la vida cambian (divorcios, cambios de trabajo, decisiones de mudanza) y los acuerdos iniciales no fueron puestos por escrito.
La mejor manera de proteger una relación y tu inversión es con la transparencia legal. Hoy, vamos a desglosar los acuerdos necesarios que deben quedar por escrito al comprar un inmueble en copropiedad.
- Titularidad y porcentajes de aportación
Este es el punto más importante y debe ser claro desde el inicio para evitar disputas futuras.
- Enganche y pagos mensuales: ¿Cuánto aportó cada parte al enganche? ¿Los pagos de la hipoteca y los gastos se dividirán 50/50, o según un porcentaje (ej. 60/40) basado en los ingresos o el crédito de cada uno? El porcentaje de propiedad en la escritura debe reflejar esta aportación.
- Gastos de cierre: ¿Cómo se cubren los costos de escrituración, avalúo e impuestos de traslado? Estos gastos deben ser asignados en el mismo porcentaje de la aportación.
Es ideal abrir una cuenta bancaria conjunta de donde salgan todos los pagos relacionados con la propiedad (hipoteca, impuestos, servicios, mantenimiento). Así, el rastro financiero es claro e indiscutible.
- Responsabilidad de la deuda y el crédito
Si se usa un crédito hipotecario compartido, ambos son responsables del 100% de la deuda ante el banco. Pero deben tener un acuerdo interno que aclare las responsabilidades.
- Incumplimiento: ¿Qué sucede si una de las partes pierde su trabajo y no puede hacer su pago mensual? El acuerdo debe establecer cómo la otra parte cubrirá temporalmente ese pago y cómo se compensará el gasto extra posteriormente (ej. un préstamo personal con intereses internos, o el ajuste de los porcentajes de propiedad).
- Seguros: Revisen que ambos estén incluidos en el seguro de vida y de desempleo asociado a la hipoteca.
- El mantenimiento, las mejoras y los gastos operativos
Las reparaciones y las mejoras son una fuente común de conflicto porque una parte podría valorarlas más que la otra.
- ¿Quién se encarga de pagar los servicios, el predial y las cuotas de condominio? (Idealmente, la cuenta conjunta del punto 1).
- Definan un límite de gasto. Por ejemplo, "cualquier reparación mayor a $X se discutirá y acordará por escrito antes de realizarse, y se pagará en los porcentajes acordados." Esto evita que una persona tome decisiones costosas unilateralmente.
- Si una parte decide hacer una mejora que incrementa el valor de la propiedad (ej. una remodelación de cocina), el acuerdo debe establecer cómo se reconocerá esa inversión si la propiedad se vende en el futuro.
- El escenario de venta
Las parejas rara vez hablan de la ruptura, pero es el acuerdo de salida más importante que debes considerar.
- Derecho de preferencia: Si una de las partes quiere vender o dejar la propiedad (por una mudanza, separación o desacuerdo), la otra parte debe tener el derecho de comprar su parte primero. El acuerdo debe establecer la fórmula para determinar el precio justo de esa "compra de la parte", que generalmente implica un avalúo profesional.
- Venta a terceros: Si ambos acuerdan vender la propiedad a un tercero, el acuerdo debe detallar cómo se dividirá la ganancia. Debe ser claro: Precio de Venta - Deuda Pendiente - Gastos de Venta (comisiones, impuestos) = Ganancia Neta. Esta ganancia neta se divide según los porcentajes de aportación acordados al inicio.
- Desacuerdo: ¿Qué pasa si una parte quiere vender y la otra se niega? Su acuerdo puede establecer un plazo (ej. 6 meses) después del cual la propiedad se podría poner a la venta, independientemente de la opinión de una sola parte.
- Uso del inmueble
Si el objetivo es la inversión, si solo uno o ninguno de los dueños viven allí, o si se renta, los términos deben ser claros.
- Renta: Si se renta la propiedad, ¿quién se encarga de la gestión, la búsqueda de inquilinos y las reparaciones? ¿Quién tiene acceso a la cuenta bancaria donde se deposita la renta y cómo se distribuyen las ganancias?
- Uso personal: Si uno de los socios no vive allí, ¿tiene derecho a usar la propiedad ocasionalmente? ¿Bajo qué condiciones y por cuánto tiempo?
La confianza es una cualidad de las relaciones personales, pero un contrato es la estructura que la sostiene. Consulta a un abogado o notario para redactar un Acuerdo de Copropiedad que refleje estos puntos, con el tiempo te darás cuenta que es la mejor inversión que puedes hacer. No se trata de planear una separación, sino de protegerse mutuamente de cualquier imprevisto de la vida.
¿Qué otros puntos agregarías a este acuerdo para proteger tu inversión y tu relación?
